بحث و بررسی پیرامون قانون پیش فروش ساختمان ها

نظر اتفاقی

نظر اول ـ قانون پیش‌فروش ساختمان از قوانین آمره می‌باشد اگر شرایط مقرر در این قانون رعایت نشود نه‌تنها از امتیازات این قانون بهره‌مند نمی‌شود بلکه قرارداد تنظیمی فاقد هرگونه اعتبار است و تنها ضمانت اجرای آن اعمال ماده 23 طرح شکایت کیفری است. از لحاظ حقوقی پیش‌خریدار نمی‌تواند الزام پیش‌فروشنده را به انجام تعهد بخواهد و یا اگر پیش‌فروشنده همان ملک را به دیگری بفروشد چون حقی برای پیش‌خریدار به وجود نیامده بود نمی‌تواند در این خصوص معترض شود و پیش‌خریدار اگر وجهی پرداخته باشد به دلیل بطلان قراردادشان می‌تواند آن را دریافت نماید. نظر دوم ـ قانون پیش‌فروش ساختمان به منظور حمایت از پیش‌خریداران به تصویب رسیده است و امتیازاتی برای آنها پیش‌بینی شده است. حال اگر پیش‌خریداران علی‌رغم اطلاع از وجود چنین قانونی از امتیازات و حمایت قانونی صرف‌نظر نموده و با پیش‌فروشندگان بدون تنظیم سند رسمی قرارداد خرید و ساخت منعقد نمایند. نمی‌توان به این بهانه که چون بین آنها سند رسمی تنظیم نشده است قراردادشان را بی‌اعتبار اعلام نمود. چون اگر قانونگذار این هدف را تعقیب می‌نمود می‌توانست به عنوان ضمانت اجرای عدم تنظیم سند رسمی بیان نماید. مضافاً به این‌که قانون ثبت اسناد و املاک با شرایط خاصی تنظیم اسناد رسمی را در مواد 46 و 47 پیش‌بینی نموده است که قرارداد پیش‌فروش از شمول آن خارج می‌باشد. فلذا قرارداد تنظیمی بین طرفین معتبر و پیش‌فروشنده ملزم به اجرای قرارداد تنظیمی است.