نقدینگی در تعقیب مسکن

شرط کوچک شدن حباب در بازار املاک چیست؟

شکل‌گیری حباب در بازار مسکن ناشی از اثرپذیری قیمت در این بازار از میزان تقاضای غیرمصرفی خرید ملک و همین‌طور وضعیت متغیرهای پولی به‌ویژه نقدینگی بوده است. اما طی هفت ماه گذشته حجم تقاضای غیرمصرفی خرید ملک در تهران به صفر میل کرده و عملا این بازار از آثار مخرب هجوم سرمایه‌های سرگردان در امان بوده است. به این ترتیب اندازه حباب قیمت مسکن نیز از طریق نزولی شدن جهت تورم مسکن و کاهش سطح قیمت ملک، اندکی کاهش یافت.
اما آیا تخلیه حباب قیمت مسکن ادامه‌دار خواهد بود؟ در نبود تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی خرید مسکن، پاسخ به این سوال بستگی به وضعیت متغیرهای پولی و مهم‌تر از همه وضعیت رشد نقدینگی دارد.

به نقل از شبکه خبرگزاری روزن‌آنلاین، وقتی قیمت بازاری یک کالا از قیمت ذاتی آن بالاتر برود، از این وضعیت به عنوان شکل‌گیری حباب یاد می‌شود. در واقع تفاوت قیمت‌ بازاری و ذاتی برای یک کالا همان حباب قیمتی است.

حباب در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن عموما به دو دلیل شکل می‌گیرد. دلیل اول انتظارات افزایشی فعالان بازار و چشم‌انداز کسب سود از آن است که موجب می‌شود تقاضای خرید در یک بازار به نوعی جهش کند و در جریان بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا، قیمت بازاری آن کالا از قیمت ذاتی و ارزش واقعی آن پیشی بگیرد؛ اتفاقی که از سال ۹۷ به دنبال  اولین جهش ارزی، در بازار مسکن رخ داد و موجب شد قیمت ملک با سرعتی بی‌سابقه به مدت سه سال پیاپی رو به افزایش بگذارد.

اما امسال از خردادماه مارش خروج سرمایه‌گذاران از بازار  مسکن به صدا درآمد و در فاصله تیرماه تا آذرماه نیز تحت تاثیر کاهش تقاضای غیرمصرفی خرید ملک، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت کاهشی شد؛ تا جایی که در مجموع طی شش ماه نزدیک ۶ درصد از آن کاسته شد. به این ترتیب دست‌کم فعلا تقاضای سرمایه‌ای تهدیدی برای بازار مسکن به شمار نمی‌آید‌. به این ترتیب اکنون فاکتور سرنوشت‌ساز بازار مسکن وضعیت نقدینگی است.

اثر مخرب نقدینگی بر مسکن

دومین دلیل اصلی ایجاد حباب در بازارهای مختلف، سیاست‌های پولی بانک مرکزی است. در صورتی که این سیاست‌ها موجب تشدید سرعت رشد نقدینگی شود، اثر مخرب و تورم‌زای نقدینگی در یکی از بازارهای دارایی از جمله بازار ملک منعکس خواهد شد. نقدینگی رو به فزونی می‌تواند مثل زلزله‌ای مهیب، هر بازاری که به آن ورود می‌کند را متلاطم کند.

نقدینگی از دو جزء مهم «پول» و «شبه‌پول» تشکیل شده است؛ پول به اسکناس، مسکوکات و سپرده‌های دیداری اطلاق می‌شود و منظور از شبه‌پول سپرده‌های غیر‌دیداری مثل اوراق قرضه است که امکان نقد شدن و هزینه کردن آن به‌آسانی مقدور نیست.

پایان روند نزولی رشد نقدینگی

هرچند از ابتدای امسال سیاستگذار پولی توانست سرعت رشد نقدینگی را به میزان موثر کاهش دهد و حتی رکورد کمترین رشد نقدینگی ماهانه در چهارسال گذشته را ثبت کند، اما تازه‌ترین گزارش پولی بانک مرکزی نشان می‌دهد در آذرماه روند نزولی رشد نقدینگی پایان یافته و با ۰.۸ واحد افزایش، به ۲۷ درصد رسیده است. در صورتی که در طول زمستان، سیاست‌هاب مهار سرعت رشد نقدینگی به اندازه ۸ ماه اول امسال موفق نباشد و نوسان افزایشی این نرخ ادامه پیدا کند، بعید نیست بخش قابل توجهی از این نقدینگی روانه بازار مسکن شود؛ چراکه حال و روز بازار سهام خوب نیست و سریال روزهای قرمز بورس طولانی شده است. بنابراین نه تنها این بازار نمی‌تواند جزیره امنی برای جذب نقدینگی باشد، بلکه حتی هزاران میلیارد تومان پول حقیقی خارج شده از بازار سهام می‌تواند در صورت ورود به بازار املاک، عامل بی‌ثباتی قیمت مسکن باشد.

شانس آخر مهار حباب

تنها شانس بازار مسکن برای گریز از صعودی شدن تورم و در امان ماندن از آثار سوء خلق پول، نقدینگی سرگردان و مهاجرت صاحبان سرمایه از بورس، وضعیت متورم بازارهای ارز، طلا و خودرو است. جهت صعودی قیمت در این بازارها ممکن است باعث جذب بخشی از نقدینگی شود و در این صورت، مسکن تا حدودی در حاشیه امن تورمی باقی خواهد ماند. با این حال در صورتی که رشد نقدینگی در ماه‌های منتهی به شب عید که فصل رونق سنتی معاملات مسکن است، به صورت صعودی ادامه پیدا کند، بعید نیست جهت تورم ملکی تغییر کرده و از بزرگتر شدن حباب قیمت مسکن پشتیبانی کند. به این ترتیب در وضعیت فعلی شرط لازم برای پیشگیری از بزرگتر شدن حباب مسکن در تهران و در خوشبینانه‌ترین حالت، ادامه روند کوچک شدن حباب، تداوم کنترل رشد نقدینگی است.