رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان (ح. ع. با وکالت آقای غ. ح.پ.) به طرفیت خواندگان (1- م. ر. و… و… و…) دایر بر تأیید فسخ قرار داد اجاره رسمی به شماره 37980 مورخ 1369/5/17، به لحاظ تغییر شغل، نظر به اینکه تمام مشاغلی که از نظر میزان سر قفلی و مرغوب بودن محل و ملاحظات اخلاقی به ارزش ملک و حیثیت مالک آن ضرر نمی زند، و عرف آن را بدین لحاظ در زمره شغل مستأجر قرار می‌دهد، مشابه شغل مستأجر است، هرچند نوع کسب ‌و کار آن‌ها متفاوت باشد. به علاوه هر گاه اعلام شغل مستأجر به منظور محدود ساختن استفاده به شغل معین نباشد تغییر نوع کار مستأجر در صورتی به موجر حق فسخ می‌دهد که شغل جدید در نظر عرف مشابه گذشته نباشد و باعث ضرر موجر شود بند 7 ماده 14 ق.آ. د. م و ماده 491 ق.م، ا وانگهی مستندات پرونده دلالت بر آن دارد که تصرف آقای ح. ر. خوانده ردیف 15 و تغییر شغل مورد ادعا در زمان مالکیت مالک قبلی (آقای ح. ش.) بوده است و با انتقال مالکیت مغازه متنازع‌فیه به مرحوم الف. ع. (مورث خواهان) حق فسخ اجاره که نتیجه قرار داد مالک قبلی با مستأجر بوده، قابل انتقال به مالک جدید نبوده است و علی فرض ایجاد نیز منتفی شده و از بین نرفته است زیرا موقیعت قراردادی قابل نقل ‌و انتقال نیست همچنین مورث خواهان (مرحوم الف. ع.) در جلسه رسیدگی مورخ 1383/11/13، شعبه 5 دادگاه عمومی تهران در پرونده کلاسه 1383/5/1051، حاضر گردیده اظهاراتی داشته است که در دادنامه شماره 1383/1393 منعکس است و پر واضح است که چنانچه نظر آن مرحوم بر طرح دعوی تخلیه به علت تغییر شغل بوده می‌توانست اقدام نماید و عدم اقدام نامبرده با اطلاع از موضوع تصرف خوانده ردیف 15 و تغییر شغل توسط ایشان، دلالت بین بر آن دارد که علی فرض ایجاد حق فسخ، توسط مرحوم الف. ع. (مورث خواهان) عملاً ساقط شده است، از آن گذشته خواهان از وراث مرحوم الف. ع. و در تاریخ 1391/11/14، مالکیت مورد اجاره را با ملاحظه متصرف و نوع شغل ایشان ابتیاع نموده است، بنابر این دعوی خواهان غیر موجه تشخیص و محکوم به بطلان می‌شود، رأی صادره ظرف 20 روز تجدیدنظرپذیر است.
رئیس شعبه 17 دادگاه عمومی حقوقی تهران – شیرزاد

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای ح. ع. با وکالت آقای پ. سید ر. ی. به طرفیت آقایان و خانم‌ها م. م.، الف.، ف.، ف. شهرت آنان ر.، سید ع.، س.، س.، س.، س.، س.م. و ع.الف. همگی ر.ص.، م. ه.ج. و ح. ر.م. که وکالت نامبرده اخیر را آقای ر. الف. ک. بر عهده دارد نسبت به دادنامه شماره 601 – 1393/7/19 صادره از شعبه 17 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوی تأیید فسخ قرارداد اجاره شماره 37980 مورخ 1360/5/17 به لحاظ تغییر شغل مستأجر صادر شده، به جهات ذیل وارد و دادنامه مذکور در خور تأیید نمی‌باشد. اولاً: استماع دعوی تأیید فسخ منوط به اعمال خیار فسخ و اراده انشایی دارنده حق فسخ به وسیله‌ای که دلالت بر قصد می‌نماید، بوده تا در مراجعه به دادگاه، مرجع قضایی پس از احراز شرایط فیمابین و حق فسخ و نیز اعمال آن، فسخ و الغاء قرارداد (عقد) را مورد حکم قرار دهد. این در حالی است که در دعوی مطروحه دلیلی بر اعلام اراده قبلی تجدیدنظرخواه در مقام اعمال حق فسخ اجاره ارایه نشده و دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت استماع نداشته است. ثانیاً : مدلول ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 چنین حکم می‌کند که صدور حکم به فسخ اجاره منوط به بقاء مدت اجاره مبتنی بر قرارداد اجاره است به عبارت دیگر در صورت تحقق هریک از موارد مقرر در ذیل ماده مذکور از جمله تغییر شغل، موجر حق دارد چنانچه مدت اجاره موضوع قرارداد اجاره منقضی نشده باشد صدور حکم به فسخ اجاره و در صورت انقضاء مدت اجاره و استقرار رابطه استیجاری فیمابین به حکم قانون، دعوی تخلیه عین مستأجره را به استناد تخلف مستأجر اقامه نماید بنابراین با وجود انقضاء مدت اجاره موضوع اجاره‌نامه رسمی شماره 37980 مورخ 1360/5/17 دفتر اسناد رسمی شماره … تهران در اول مرداد سال 1361 و مبتنی بودن رابطه مالک و مستأجر بر قانون دعوی فسخ اجاره‌نامه موصوف که مدت آن منقضی گردیده نیز قابلیت استماع نداشته است بنابراین دادگاه به استناد ماده 2 و 358 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته قرار رد دعوی مطروحه نخستین تجدیدنظرخواهان را صادر و اعلام می‌دارد. این رأی قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
سید عطا قیصری – علی حاجی حسنی