الزام فروشنده به اجرای تعهدات قرار داد عادی پیش فروش ساختمان

نظر اکثریت

با توجه به این‌که درحقوق ایران اصل بر رضایی وغیرتشریفاتی بودن عقود است، در عالم ثبوت قرارداد، پیش¬فروش ساختمان هم به ایجاب و قبول واقع می¬شود؛ اما تنها طریق اثبات وقوع چنین عقدی قرارداد رسمی است. زیرا ماده 3 قانون مذکور مقرر کرده است که: «قرارداد پیش¬فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن … باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت … صورت گیرد.» بنابراین، از این ماده برمی¬آید که قرارداد عادی پیش¬فروش ساختمان تا زمانی که ثبت نشده باشد قابل استفاده و استناد در دادگاه نیست و لازم است پیش¬خریدار در مرحله اول با اقامه دعوا، الزام پیش¬فروشنده را به تنظیم سند رسمی پیش¬فروش ساختمان از دادگاه بخواهد و پس از ثبت قرارداد، خواستار الزام پیش¬فروشنده به اجرای تعهد شود.

نظر اقلیت

قانونگذار در ماده 3 قانون پیش¬فروش ساختمان، طرفین قرارداد پیش¬فروش را به تنظیم قرارداد رسمی مکلف کرده است. اما ضمانت اجرای عدم رعایت این تکلیف براساس ماده 23 همان قانون، فقط مجازات پیش¬فروشنده است و از مواد قانون مذکور، عدم قابلیت استناد به قرارداد عادی پیش¬فروش ساختمان در دادگاه استفاده و استنباط نمی¬شود. زیرا این عقد نیز، مشمول قواعد عمومی قراردادهاست و براساس ماده 191 قانون مدنی «به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند» محقق شده است و اگر بنای قانونگذار بر عدم پذیرش قرارداد عادی پیش¬فروش ساختمان در محکمه بود علی¬القاعده باید در مقام بیان به این امر تصریح می¬کرد؛ کما این‌که در ماده 48 قانون ثبت به این نحو عمل کرده است. یکی از اهداف اصلی قانون پیش¬فروش ساختمان، حمایت از حقوق پیش-خریداران آپارتمان است و عدم پذیرش سند عادی پیش¬فروش، باعث شانه خالی کردن پیش¬فروشنده از اجرای تعهد خواهد شد و از ماده 1 این قانون استفاده می¬شود نامی که طرفین بر قرارداد نهاده¬اند و شکل و ظاهر آن در حکومت قانون پیش¬فروش ساختمان، بر روابط طرفین و در حمایت قانون از پیش¬خریدار مؤثر نیست. بنابراین، دادگاه به موجب قرارداد عادی هم می¬تواند پیش¬فروشنده را به اجرای تعهد ملزم کند.