رای وحدت رویه 95؛ ماده 4 قانون روابط مالک و مستاجر شامل دعاوی که قبل از تصویب این قانون طرح شده و در جریان رسیدگی است نیز خواهد بود

رای هیئت عمومی دیوان عالی کشور

به موجب ماده 13 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال 1339 در مورد اختلاف موجر و مستأجر نسبت به ميزان مال الاجاره دادگاه بايد براي تعيين اجاره بها با تحقيق در عواملي که به موجب آن مي توان ميزان اجاره بها را تشخيص داد و با ارجاع امر به کارشناس ميزان اجاره بها را به نرخ عادلانه تعيين نمايد ولي به موجب ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب تير ماه 1356 مقرر شده است که دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهاي کالاها و خدمات خصوصي منتشر شده از طرف بانک مرکزي ايران حکم به تعديل اجاره بها بدهد و اين حکم قطعي است.

به طوري که ملاحظه مي شود در چگونگي تشخيص ميزان اجاره بها در دو ماده فوق الذکر اختلاف طريق وجود دارد که ممکن است مؤثر در تعيين ميزان اجاره بها باشد.

چون در تاريخ وضع قانون مؤخر تعداد کثيري پرونده هاي تعديل اجاره بها در دادگاه هاي شهرستان و استان تهران موجود بوده و هست که طبق ماده 13 قانون قبلي روابط مالک و مستأجر دادگاه براي تعيين ميزان اجاره بها نسبت به آنها اقداماتي شده ولي تاکنون منتهي به صدور رأي نگرديده است به طوري که آقاي رئيس دادگاه استان مرکز عنوان جناب آقاي وزير دادگستري گزارش نموده اند در طرز اقدام براي تعيين ميزان اجاره بها نسبت به دادخواست هاي رسيده قبل از وضع و تصويب قانون جديد بين آقايان قضات اختلاف نظر موجود است برخي معتقد هستند که نسبت به دعاوي راجع به تعيين ميزان اجاره بها بايد همان ماده 13 قانون روابط مالک و مستاجر سال 1339 اجرا شود برخي ديگر برعکس اعتقاد دارند که نسبت به آن دعاوي چون تا به حال منتهي به صدور حکم نشده است بايد ماده 4 قانون جديد اجرا گردد و دو دسته ديگر از آقايان قضات محاکم به اين عقيده هستند که قانون جديد برحسب مورد نسبت به بعضي از دعاوي قبلي قابل اجرا و نسبت به بعضي ديگر قابل اجرا نمي باشد و به اين کيفيت در اتخاذ تصميم دچار تشتت و اختلاف نظر هستند. لذا به منظور رفع اختلاف نظر محاکم و اتخاذ رويه واحد در موضوع مورد بحث برحسب اعلام جناب آقاي وزير دادگستري طي شماره 15251/1 مورخ 1336/6/9 و در اجراي ماده 20 قانون اصلاح پاره اي از قوانين دادگستري مصوب خرداد ماه 1356 تقاضا دارم به موضوع رسيدگي و اعلام نظر فرمايند تا براي تعيين تکليف پرونده هاي موجود به دادگاه هاي شهرستان و استان ها ابلاغ شود.

نظرات تفصيلي و مختلف آقايان قضات دادگاه شهرستان و استان تهران نسبت به موضوع مورد بحث هنگام طرح آن در هيأت عمومي در دسترس خواهد بود.

دادستان کل کشور – احمد فلاح رستگار

به تاريخ روز يکشنبه 1356/7/10 هيأت عمومي ديوان عالي کشور تشکيل گرديد. پس از طرح و بررسي اوراق پرونده و قرائت گزارش و استماع عقيده جناب آقاي دادستان کشور کشور مبني بر:

نظر به اين که به موجب ماده 32 قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 از تاريخ اجراي آن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 ملغي گرديده است و نظر به اين که طبق ماده اول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 هر محلي که براي سکني يا کسب و يا پيشه يا تجارت يا به منظور ديگري اجاره داده شده مشمول مقررات اين قانون مي باشد لذا نسبت به دعاوي که خواسته آن تعديل اجاره بها باشد و در زمان حکومت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 اقامه شده و تا تاريخ اجراي قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نسبت به آن حکم قطعي صادر نگرديده است ماده 4 قانون لاحق که مربوط به اين موضوع مي باشد لازم الاجرا به نظر مي رسد خاصه اين که نسبت به دعاوي مذکور مادام که منتهي به صدور حکم قطعي نشده حق مکتسبي براي خواهان دعوي ايجاد نگرديده است. درخصوص گزارش جناب آقاي دادستان کل به هيأت عمومي ديوان عالي کشور راجع به نحوه استنباط از ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 که آيا ماده مزبور شامل دعاوي که قبلاً طرح شده و در جريان رسيدگي است نيز خواهد بود يا نه و برحسب گزارش به استناد ماده 20 قانون اصلاح پاره اي از قوانين دادگستري مصوب 1356 تقاضاي طرح م وضوع در هيأت عمومي شده و هيأت عمومي ديوان عالي کشور بر طبق قانون وحدت رويه با حضور رياست و رؤسا و مستشاران شعب در تاريخ ششم و نهم مهر ماه 1356 تشکيل جلسه داد و پس از طرح موضوع و کسب نظر جناب آقاي دادستان کل مبني بر شمول ماده 4 قانون مزبور به دعاوي که قبلاً طرح شده و در جريان رسيدگي است مشاوره نموده به اکثريت چنين رأي داده است:

رأي هيأت عمومي ديوان عالي کشور نظر به اين که طبق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 هر محلي که براي سکني يا کسب و پيشه اجاره داده شده نيز مشمول آن قانون مي باشد و به موجب ماده 32 از تاريخ اجراي قانون مزبور قانون روابط مالک و مستاجر صوب 1339 ملغي و منسوخ است. بنابراين ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر شامل دعاوي که قبل از تصويب اين قانون طرح شده و در جريان رسيدگي است نيز خواهد بود. اين رأي طبق مقررات قانوني لازم الاتباع است.