رای وحدت رویه 113؛بند نهم ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ناظر به دادخواست های تخلیه قبل از اجرای قانون نیست

رای هیئت عمومی دیوان عالی کشور

قبل از تصويب قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 دعاوي به خواسته خلع يد مستأجرين به علت عدم پرداخت مال الاجاره در مهلت قانوني به دادگاه هاي بخش سابق تقديم شده که با حذف آن دادگاه ها فعلاً دعاوي مذکور در شعب دادگاه شهرستان تهران مطرح است.

و چون به موجب شق 7 ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 که در تاريخ تقديم دادخواست هاي فوق الذکر مجري بوده است مهلت پرداخت مال الاجاره سه روز از تاريخ ابلاغ اخطاريه دفتر اسناد رسمي تنظيم کننده سند اجاره يا نزديک ترين دفتر اسناد رسمي به محل وقوع ملک مورد اجاره بوده است و حال آن که در شق 9 ماده 14 قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 که فعلاً مجري است مهلت فوق الذکر از سه روز به ده روز افزايش داده شده است. از دو شعبه دادگاه شهرستان تهران نسبت به موضوع فوق دو رأي متهافت صادر شده است به شرح ذيل:

الف- رأي شماره 416 مورخ 1356/7/2 شعبه 4 دادگاه شهرستان تهران:

(درخصوص دعوي تخليه به علت عدم پرداخت اجاره بها نظر به اين که به موجب ماده (14) قانون روابط موجر و مستاجر  (بند 9 از ماده مذکور) که در هنگام صدور رأي حاکم بر قضيه مطروحه است در صورتي که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 اين قانون از پرداخت مال الاجاره يا اجرت المثل خودداري نموده با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظيم کننده سند اجاره يا اظهارنامه (در موردي که اجاره نامه عادي بوده يا اجاره نامه اي در بين نباشد) ظرف ده روز قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد و … از مواردي است که موجر مي تواند درخواست تخليه را از دادگاه بنمايد و نظر به اين که اخطاريه سه روزه مستند دعوي بنا به مراتب از اين حيث نمي تواند براي خواهان حقوقي ايجاد کند بنابراين دادگاه دعوي خواهان را در اين زمينه وارد ندانسته به رد آن اظهارنظر مي نمايد.)

ب) رأي شماره 536 مورخ 1356/7/20 شعبه 26 دادگاه شهرستان تهران:

(در مورد تخلف در پرداخت اجاره بها به استناد به بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر و نسخ شق 7 از ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر که در زمان حکومت آن قانون به نحو صحيح اعمال شده است وارد به نظر نمي رسد نمي توان بدين اعتبار دعوي تخليه را بالمره مردود دانسته چه دليل و مدارک مزبور قبل از اقامه دعوي فراهم آمده و قانون جديد نمي تواند در آن تغييري بدهد و حق مکتسبي است که به اتکاي قانون جديد قابل اسقاط نيست و سرايت دادن اين قانون بر واقعه گذشته تجاوز به حق مکتسب است و برخلاف اصل عدم تأثير قانون به گذشته است و در قانون روابط موجر و مستاجر هم به مثابه ماده 1 قانون تعديل و تثبيت اجاره بها يا ماده 23 قانون مالک و مستأجر بالصراحه حکم به گذشته نکرده است و قانون جديد آثار آينده اين تخلف را پيش بيني مي کند و آثاري که پيش از آن به وجود آمده است در صلاحيت و حکومت قانون قديم است چه واقعه حقوقي است که تحقق يافته است و بر طبق ماده 354 قانون آیین دادرسی مدنی سنديت و اعتبار دارد و از مواد 1 و 32 قانون روابط موجر و مستاجر استفاده نمي شود که اين قواعد را عطف به حالت صدور اخطاريه سه روزه که يک واقعه حقوقي است نمود ه باشد به دليل اين که تجاوز به حق ثابته و اکتسابي افراد است و بدون تصريح و حصول شرايط ثبوت تخلف خوانده در پرداخت به موقع مابقي اجاره بها مورد مطالبه و عدم استفاده مستأجر از امتياز و حق استفاده از عدم تخليه پيش بيني شده در ذيل بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر به استناد شق 7 از ماده 8 قانون مالک و مستأجر سابق و تبصره2 ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر حکم بر تخليه و رفع يد از مورد اجاره جزء پلاک مذکور در فوق با اعطاي مهلت پانزده روز از تاريخ ابلاغ دادنامه قطعي صادر و اعلام مي دارد. رأي صادره طبق ماده 7 قانون اصلاح پاره اي از قوانين دادگستري و بر طبق ذيل بند نهم ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر قطعي است) علي هذا با توجه به ماده (3) اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1337 به منظور ايجاد رويه واحد در موضوع مختلف فيه تقاضاي رسيدگي و اعلام نظر دارم.

دادستان کل کشور – احمد فلاح رستگار

به تاريخ روز دوشنبه 1356/11/24 هيأت عمومي ديوان عالي کشور تشگيل گرديد. پس از طرح و بررسي اوراق پرونده و قرائت گزارش و استماع عقيده جناب آقاي دادستان کل کشور مبني بر: نسبت به دادخواست هاي خلع يد مستأجرين که در زمان حکومت قانون راجع به روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 تقديم شده و اخطار سه روزه موضوع شق 7 ماده 8 آن قانون به مستأجر ابلاغ گرديده مع ذلک اقدام به پرداخت مال الاجاره در مهلت مقرر ننموده از اين طريق حق مکتسبي براي موجر ايجاد شده است قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 که مهلت سه روزه را به ده روز افزايش داده سرايت ندارد.

رأي هيأت عمومي ديوان عالي کشور

بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 که تأخير مستأجر در پرداخت قسط يا اقساط عقب افتاده مال الاجاره يا اجرت المثل را ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظيم کننده سند اجاره يا اظهارنامه از جمله موارد درخواست صدور حکم تخليه مورد اجاره قرار داده است، ناظر به دادخواست ها و تخليه که قبل از اجراي آن قانون و به ادعاي خودداري مستأجر از پرداخت قسط يا اقساط عقب افتاده اجرت المسمي يا اجرت المثل ظرف سه روز از تاريخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمي و به استناد به شق 7 ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 شمسي تقديم شده است نمي باشد بنابراين در اين گونه دعاوي شرط تخلف مقرر در شق 7 ماده 8 قانون اخير الذکر لازم الرعايه خواهد بود. اين رأي طبق قسمت اخير ماده 3 در مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1337 شمسي از طرف دادگاه ها در موارد مشابه بايد پيروي شود.