رای وحدت رویه ۵۶۵؛ضرورت طرف دعوی قرارگرفتن مستأجر کل جهت احراز رابطه استیجاری وی و مستأجر جزء و قطع رابطه استیجاری وی با مالک

ریاست محترم دیوان عالی کشور
احتراماً به استحضار می رساند: یکی از وکلای دادگستری طی نامه ارسالی به دادسرای دیوان عالی کشور اشعار داشته که دادگاههای حقوقی یک در موارد مشابه آراء مختلف صادر نموده اند و درخواست طرح موضوع را در هیأت عمومی نموده است اینک خلاصه جریان پرونده ها معروض می گردد.
۱- به حکایت پرونده ۱۶۲٫۶۷ آقای رجب چینی چیان و عده دیگر دادخواستی علیه آقای مرادخان به خواسته الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد و تنظیم سند اجاره به دادگاه حقوقی ۲ تهران تسلیم و توضیح داده که مرحوم حسین صفایی مستأجر شش دانگ محوطه محصور ساخته شده در پلاک شماره ۲۵۱ فرعی از ۲۳۹۸ اصلی واقع در بخش ده تهران مشتمل بر محوطه انبار و تعمیرگاه دکاکین متعدد بوده و به موجب سند اجاره برای مدت دو سال از اول فروردین ماه ۵۲ در اجاره داشته و طبق مندرجات سند مورد بحث اجازه داشته انبار و مغازه های داخل محوطه گاراژ را برای مدت اجاره به دیگران اجاره دهد مستأجر موصوف طبق اختیار حاصله دو باب از مغازه های استیجاری را به خوانده واگذار نموده بنا به تجویز ماده ۱۰ قانون موجر و مستأجر به علت انقضای مدت اجاره تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره با اجاره ماهیانه ۲۵۰۰۰ ریال دارد، پس از وصول دادخواست و ثبت و تعیین وقت سرانجام به موجب دادنامه شماره ۴۴۳-۶۶٫۷٫۲۱ با این استدلال که بدون دخالت مستأجر کل رسیدگی به دعوی وجاهت ندارد و اقدام در این زمینه ممکن است به حقوق مکتسبه مستأجر کل لطمه وارد نماید خصوصاً این که در شرایط فعلی فقط قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ به قوت خود باقی بوده و سایر قوانین در این زمینه لازم الرعایه نیست دعوی را به کیفیت مطروحهقابل استماع ندانسته و از این رأی پژوهش خواهی شده که شعبه ۱۸ دادگاه حقوقی یک تهران به موجب دادنامه ۲۱۲-۶۷٫۵٫۲۴ قرار صادره از دادگاه بدوی را تأیید کرده است.
۲- به حکایت پرونده ۷۶٫۳۴۰٫۶۶ آقای چینی چیان و شرکاء دادخواستی علیه آقای ایلیا یعقوبی و آپریم به خواسته الزام آنان به تنظیم سند رسمی تسلیم و ضمن دادخواست توضیح داده است مرحوم حسین صفایی به موجب سند اجاره شماره ۷۵۷۶۰-۵۶٫۳٫۲۵ صادره از دفتر ۱۲۲ تهران ششدانگ محوطه گاراژ را در اجاره داشته و با اختیاری که داشته دو باب از مغازه های مورد اجاره را به خواندگان به مدت دو سال اجاره داده و با انقضای مدت اجاره تقاضای صدور حکم به الزام خواندگان به تنظیم سند اجاره به ماهیانه ۲۵۰۰۰ ریال برای هر باب دارد، پس از وصول دادخواست و رسیدگی سرانجام به مدت دادنامه ۴۷۸ با این استدلال که طبق رأی هیأت عمومی دیوان عالی کشور فقط مقررات مالک و مستأجر مصوب سال ۵۶ حاکم برقضیه می باشد و بدون دخالت مستأجر کل اخذ تصمیم قانونی میسور نیست دعوی خواهانها را به کیفیت مطروحه قابل استماع ندانسته و از این حکم پژوهش خواهی شده و شعبه ۷ دادگاه حقوقی یک به موجب دادنامه ۲۳۸-۶۷٫۴٫۱۴ با این استدلال که مستأجر کل به علت انتقال ملک به غیر سمتی ندارد با توجه به مفهوم قسمت آخر ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ اعتراض را وارد تشخیص و با فسخ قرار صادره پرونده را برای رسیدگی ماهوی اعاده داده است.
۳- به موجب پرونده دیگری آقای چینی چیان و شرکاء دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند اجاره علیه آقای اسماعیلی تسلیم و بشرح دو پرونده مذکور بیان ادعا نموده است و دادرس دادگاه حقوقی دو پس از رسیدگی دعوی خواهانها را به کیفیت مطروحه که مستأجر کل طرف دعوی قرار نگرفته اظهار نظر به عدم استماع دعوی نموده و بر اثر پژوهش خواهی دادگاه شعبه ۳۷ حقوقی یک تهران به موجب دادنامه شماره ۳۶۴- ۶۶٫۱۰٫۲۶ به این استدلال که مدت اجاره منقضی شده با فسخ قرار صادره پرونده را برای رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی اعاده نموده است، بنا به مراتب بشرح ذیل اظهار نظر می نماید.
نظریه – همانطور که ملاحظه می فرمایید در موضوع مشابه از شعب ۷ و ۳۷ دادگاه حقوقی یک از یک طرف و شعبه ۱۸ دادگاه حقوقی یک از طرف دیگر آراء مختلف صادر گشته است، بنا به مراتب به استناد ماده ۳ قانون اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب یکم مرداد ماه ۱۳۳۷ تقاضای طرح در هیأت عمومی دیوان عالی کشور جهت اتخاذ رویه واحد دارد.
معاون اول دادستان کل کشور – حسن فاخری
جلسه وحدت رویه
به تاریخ روز سه شنبه ۱۳۷۰٫۴٫۱۸ جلسه وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به ریاست حضرت آیت الله مرتضی مقتدایی رییس دیوان عالی کشور و با حضور حضرت آیت الله سید ابوالفضل موسوی تبریزی دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤساء و مستشاران شعب حقوقی و کیفری دیوان عالی کشور تشکیل گردید.
پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده حضرت آیت الله سید ابوالفضل موسوی تبریزی دادستان کل کشور مبنی بر«در صورتی که مستأجر کل فقط از مالک بدون پرداخت وجهی به عنوان سرقفلی ملک را اجاره کرده باشد پس از تمام شدن مدت اجاره هیچ گونه حقی نسبت به مورد اجاره ندارد و اگر مستأجر کل به مالک سرقفلی داده، یا در یکی از مغازه ها، خود کار می کرده، نسبت به آن مورد حق سرقفلی دارد و شرکت او در دعوی ضروری است، بنابراین دادگاهها حسب مورد باید اقدام به صدور حکم مقتضی نمایند.» مشاوره نموده و اکثریت بدین شرح رأی داده اند.
رأی شماره ۵۶۵-۱۳۷۰٫۴٫۱۸
رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور
در دعوی موجر علیه مستأجر جزء به خواسته الزام به تنظیم اجاره نامه که به استناد ذیل ماده ۱۰ قانون روابط موجر مستأجر مصوب دوم خرداد ماه ۱۳۵۶ اقامه می شود طرف دعوی قرار دادن مستأجر کل هم در مواردی ضرورت دارد که بری احراز رابطه استیجاری فیمابین مستأجر جزء و مستأجر کل و قطع رابطه استیجاری مستأجر کل با موجر لازم باشد بنابراین آراء شعب ۷ و ۳۷ دادگاه حقوقی یک تهران که با احراز قطع رابطه مستأجر کل با موجر صادر شده در حدی که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می شود.
این رأی بر طبق ماده ۳ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب اول مرداد ماه ۱۳۳۷ برای دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.