امروز: ۲۲ آذر ۱۴۰۳
روزنه ای به حقوق

تعدیل وتعیین اجاره بهای املاک تجاری با لحاظ اجاره بهای قبلی و نرخ عادله روز

نشست قضایی تاریخ انتشار: 21/06/13 بدون نظر   663 بازدید

اندازه فونت    

برگزار شده توسط

استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
تاریخ برگزاری
۱۳۹۱/۰۴/۰۲

موضوع

تعدیل وتعیین اجاره بهای املاک تجاری با لحاظ اجاره بهای قبلی و نرخ عادله روز

پرسش

معیار تعدیل اجاره¬بهای املاک تجاری چیست؟ آیا ارزیابی اجاره¬بها به قیمت روز کافی است یا این‌که میزان تورم و افزایش اجاره¬بها با لحاظ اجاره¬بهای قبلی باید مورد نظر قرار گیرد؟


نظر هیئت عالی

: از مفاد و مفهوم ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 به روشنی استنباط می¬شود که در «تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره¬بها»، هرگونه تجدیدنظر و تعدیلی راجع به اجاره¬بها باید بر مبنای اجاره¬بهای قبلی و در نظر گرفتن سایر عوامل مؤثر در موضوع صورت پذیرد. به عبارت دیگر، عناوین «تعدیل اجاره‌بها» و «تعیین اجاره¬بها» از این جهت متفاوت خواهد بود که در تعدیل، پایه و اساس اظهارنظر کارشناس باید بر مبنای اراده اولیه طرفین و تراضی آنان صورت گیرد. در حالی که در تعیین اجاره¬بها، میزان اجاره¬بها قبلاً تعیین نشده و میزان مقرر و یا عملی بین طرفین نیز معلوم و محرز نشود که در این‌صورت با رعایت مقررات قانون مذکور، میزان اجاره¬بها به نرخ عادله روز تعیین می¬شود. با این ترتیب نظر اکثریت مورد تأیید است.


نظر اکثریت

ماده 4 قانون مالک و مستأجر، تعدیل اجاره¬بها به قیمت عادله روز را پیش¬بینی و مقرر کرده است و مراد از تعدیل به قیمت عادله، معادل¬سازی اجاره¬بهای مورد توافق طرفین در اجاره و یا اجاره¬بهای معینه قبلی توسط دادگاه است؛ زیرا اصل حاکمیت اراده و اصل آزادی قراردادها به عنوان یکی از اصول اساسی حقوق ایران بوده و قانونگذار در موارد متعددی همانند ارزیابی ارش در خیار عیب و قیمت در خیار تبعض صفقه و همچنین ارزیابی مهر به نرخ شاخص روز، اراده قبلی طرفین را ملاک قرار داده است و به این جهت همان اجاره¬بهای قبلی، تعدیل و با لحاظ نرخ تورم، معادل‌سازی خواهد شد و صرف تعیین اجاره¬بهای محل اجاره با نظر کارشناس و بدون در نظر گرفتن اجاره¬بهای مورد توافق قبلی طرفین، با اصول حقوقی و اراده طرفین عقد مغایرت دارد.


نظر اقلیت

مطابق ماده 4 قانون مالک و مستأجر 1356 و اصلاحات 1358 آن، ملاک تعدیل اجاره¬بها، تعدیل آن به نرخ روز با جلب‌نظر کارشناس و با لحاظ ترقی و تنزل هزینه زندگی و میزان تورم است. بنابراین، کارشناس باید اجاره¬بهای محل را با لحاظ اجاره املاک مجاور و مشابه در زمان کارشناسی معین کرده و اجاره¬بها به این طریق تعدیل شود و اجاره¬بهای قبلی و توافق سابق موجر و مستأجر تأثیری در این خصوص ندارد.

مطالب مرتبط

نظر شما

  • لطفاً از نوشتن با حروف لاتین (فینگلیش) خودداری نمایید.
  • از ارسال دیدگاه های تکراری ، توهین به دیگران و ارسال متن های طولانی و اسپم خودداری نمایید.
  • از کلمات و اصطلاحاتی که محتوای نامناسب و توهین آمیز دارند در دیدگاه خود استفاده نکنید.
  • اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است.
رفتن به ابتدای صفحه