تخلیه مغازه ای که در سال 1368 اجاره داده شده است

نظر اکثریت

با عنایت به این‌که مستأجر اول، مالک منافع عین مستأجره بوده و با استفاده از حق مالکیت خود اقدام به انعقاد عقد اجاره با مستأجر دوم کرده است و با توجه به این‌که مستأجر اول در عین مستأجره دارای حق کسب و پیشه و تجارت بوده که از سال 68 براساس قانون سال 1356 این حق برای او ایجاد شده است و نظر به این‌که رابطه استیجاری مستأجر اول با مالک عین براساس قانون سال 1356 بوده اما رابطه استیجاری نامبرده با مستأجر دوم مشمول قانون سال 1376 است و با انعقاد عقد اجاره دوم، مستأجر اول همچنان مالک حق کسب و پیشه و تجارت است، دعوای تخلیه مستأجر اول به طرفیت مستأجر دوم قابل استماع و رسیدگی می‌باشدو وجود یا عدم وجود حق انتقال به غیر مستأجر اول نیز تأثیری در اصل قضیه ندارد. زیرا احراز مالکیت موجر از ارکان دعوای تخلیه محسوب نمی‌شود و قانونگذار نیز به این جهت عامداً و عالماً عنوان قانون مالک و مستأجر سال 1339 را در سال 1356 به قانون موجر و مستأجر تغییر داد و در قانون سال 1376 نیز مقنن به صراحت مقرر کرده که با انقضای مدت اجاره به تقاضای موجر (نه مالک) دستور تخلیه صادر می‌شود. در نهایت در صورتی‌که مستأجر اول حق انتقال به غیر نداشته باشد، موجر اصلی یا مالک نیز می‌تواند دعوای تخلیه علیه نامبرده و مستأجر دوم که قائم‌مقام او است اقامه کند؛ زیرا رابطه استیجاری مالک با مستأجر اول همچنان به قوت خود باقی است.

نظر اقلیت

نظر به این‌که مستأجر اول با انعقاد عقد اجاره دوم از جریان اجاره عین مستأجره خارج می‌شود و مستأجر دوم قائم‌مقام مستأجر اول شده و رابطه استیجاری بین مستأجر دوم با مالک برقرار می‌شود و بعد از اجاره دوم، مستأجر اول هیچ علقه‌ای به عین مستأجره ندارد، دعوای تخلیه مستأجر اول علیه مستأجر دوم قابل استماع نیست زیرا با انتقال عین مستأجره به ثالث، نامبرده دیگر مستأجر نیست بلکه مستأجر دوم قائم‌مقام او شده است و همچنین مستأجر اول، موجر نیز تلقی نمی‌شود زیرا نامبرده به قائم‌مقامی از مالک، عین مستأجره را به ثالث منتقل کرده است و موجر در حقیقت همان مالک است. رأی وحدت رویه شماره 9 سال 1355 نیز بر این نکته تصریح دارد و مقرر کرده که با واگذاری عین مستأجره به ثالث، دیگر مستأجر هیچ حقی در عین مستأجره ندارد و دعوای تخلیه او قابل استماع نیست. در نهایت مستأجر اول می‌تواند حق کسب و پیشه و تجارت خود را از مستأجر دوم مطالبه کند.