تاثیر پرداخت سرقفلی در تعدیل اجاره بهای ملک تجاری
برگزار شده توسط
استان لرستان/ شهر خرم آباد
تاریخ برگزاری
موضوع
تاثیر پرداخت سرقفلی در تعدیل اجاره بهای ملک تجاری
پرسش
آقای (الف) دعوای افزایش اجاره¬بهای ملک خود را به طرفیت آقای (ب) که ملک در اجاره وی است مطرح می¬کند. آقای (ب) ضمن پذیرش عقد اجاره در مقام دفاع اظهار می¬دارد که سرقفلی ملک را از مالک خریداری کرده است و باید سرقفلی وی در میزان اجاره¬بها لحاظ شود. با توجه به مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56، پس از انقضای مدت سه سال از تاریخ آخرین افزایش اجاره¬بها، موجر این حق را دارد که افزایش اجاره¬بهای (تعدیل اجاره¬بها) ملک خود را تقاضا کند و این امر (افزایش اجاره‌بها) با جلب‌نظر کارشناس صورت خواهد گرفت و کارشناس نیز مکلف شده است اجاره¬بهای عادله ملک را تعیین کند. در مواد مذکور درباره لحاظ¬داشتن حق سرقفلی در میزان اجاره¬بها اظهارنظر نشده است. از طرفی نیز، هنگام تخلیه، حق سرقفلی به نرخ عادله روز باید از جانب موجر به مستأجر پرداخت شود. آیا میزان اجاره¬بهای ملک ارتباطی به پرداخت حق سرقفلی دارد؟ در صورت وجود ارتباط میان اجاره¬بها و حق سرقفلی، این رابطه چگونه است و به عبارت دیگر اجاره¬بهای ملک به چه صورت محاسبه خواهد شد؟
نظر هیئت عالی
آنچه از سؤال مطروحه استنباط می¬شود دعوای اقامه شده درخواست افزایش اجاره¬بهاست که در محدوده تعدیل اجاره¬بها قابلیت رسیدگی دارد؛ فلذا چون در تعدیل اجور، دادگاه با کسب نظر کارشناس، نرخ عادله اجاره¬بها را تعیین می¬کند و کارشناس موظف است در تعیین میزان اجاره¬بها بر اساس ضوابط قانونی، رعایت جمیع شرایط از جمله پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی یا مبالغی تحت عناوین دیگر را مورد توجه قرار دهد؛ به علاوه عرف جاری نیز مؤید این مطلب است که در تعدیل مال‌الاجارۀ فی¬مابینِ مغازه‌هایی که سرقفلی آن پرداخت شده یا پرداخت نشده تفاوت وجود دارد؛ لذا کارشناس ارزیاب تعیین اجاره‌بها، لازم است به پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی توجه کند و بر اساس آن، اجاره¬بها را معین کند. بنابراین، نظریه اکثریت در نشست قضایی خرم‌آباد تأیید می¬شود.
نظر اکثریت
یکی از امتیازات سرقفلی اماکن تجاری پایین بودن اجاره¬ آنها است و اگر اجاره¬بهای این‌گونه اماکن همانند اجاره اماکنی باشد که سرقفلی ندارند، فرقی بین آنها نیست؛ لذا در فرض سؤال در زمان تعدیل اجاره¬بها، به سرقفلی ملک توجه خواهد شد و به نسبت اجاره-بهای زمان اجاره و سرقفلی پرداخت شده، نسبت به تعدیل آن اقدام خواهد شد.
نظر اقلیت
رقفلی، اولویت استفاده از ملک استیجاری برای مستأجر است و ارتباطی با میزان اجاره¬بها ندارد؛ لذا با توجه به این‌که در زمان تخلیه ملک، سرقفلی به نرخ روز محاسبه می¬شود به نظر می¬رسد که اجاره¬بها نیز باید به نرخ روز تعدیل شود.
-
لطفاً به اشتراک بگذارید
-
-
-
-
-
- فوت یکی از اتباع ایرانی در نقطه صفر مرزی 1091 بازدید
- طرح درخواست تقسیم ماترک نسبت به متصرفین اراضی و املاک و دفاع متقابل مبنی بر ادعای ابتیاع 1686 بازدید
- اجرای احکام قابل گذشت پس از لازم الاجرا شدن قانون کاهش 1912 بازدید
- وظیفه اجرای احکام در مرحله قصاص با حضور شخصی غیر از اولیاء دم سابق و درخواستی متفاوت با آنها 1257 بازدید
- رد مال مسروقه 1202 بازدید
- موضوع ذیل ماده 9 قانون اصلاح صدور چک 659 بازدید
- اسقاط کلیه خیارات بیع از جانب خریدار و فروشنده و اعتبار توافقات بعدی در این خصوص 1260 بازدید
- مسئولیت پرداخت دیه فرد غیر رشید 1688 بازدید
- وضعیت معامله اموال غیرمنقول مولی علیه در صورت عدم تصویب دادستان 1389 بازدید
- اثبات اعسار از پرداخت محکوم به با شهادت شهود 1857 بازدید
نظر شما