وابستگی حقوقی سرقفلی به قرار داد اجاره

نظر اکثریت

سرقفلی چه در معنای عام که شامل حق کسب و پیشه و تجارت نیز بشود و چه در معنای خاص آن که در منابع فقهی و در قانون سال 1376 پیش¬بینی شده است، مفهومی مستقل از عقد اجاره نداشته و تابع عقد اجاره است. بنابراین، نظر به این‌که انتقال سرقفلی به تبع عقد اجاره امکان¬پذیر است و با عنایت به این‌که تسلیم و تحویل حق سرقفلی بدون انتقال منافع امکان¬پذیر نیست و با توجه به مفهوم سرقفلی که اولویت در اجاره محل تجاری است؛ دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی بدون وجود اجاره قابل استماع نخواهد بود. مواد 1، 6، 7، 8 و 9 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و ماده 19 قانون سال 1356 مؤید این نظر است.

نظر اقلیت

اگر چه معامله سرقفلی غالباً به تبع عقد اجاره بوده و سرقفلی مفهومی مستقل از اجاره و محل استیجاری ندارد؛ اما معامله سرقفلی به صورت مستقل و بدون تنظیم عقد اجاره نیز بر اساس ماده 10 قانون مدنی یک معامله صحیح و لازم¬الاجرا است. زیرا اولاً؛ عرف چنین معاملاتی را به رسمیت شناخته و به جهت برتری مادی و ارزش بالای سرقفلی نسبت به اجاره¬بها، معامله سرقفلی، عقد اجاره را تحت¬الشعاع قرار داده است. ثانیاً؛ به لحاظ تقدم اراده باطنی بر اراده ظاهری در نظام حقوقی ایران، اراده طرفین معامله سرقفلی، انعقاد عقد اجاره در ضمن آن نیز هست که غالباً با اراده تحقق رابطه استیجاری، عقد اجاره به صورت معاطاتی منعقد می¬شود. بنابراین، دعوا مربوط به الزام انتقال¬دهنده سرقفلی به تنظیم سند رسمی انتقال آن نیز، یک دعوا صحیح و قابل استماع بوده و دلیلی بر رد یا عدم استماع آن به صرف فقدان اجاره وجود ندارد.