تفاوت بین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها و نحوه محاسبه آنها بر اساس مواد 3، 4، 5 و 6 قانون مصوب سال 1356
برگزار شده توسط
استان مرکزی/ شهر ساوه
تاریخ برگزاری
موضوع
تفاوت بین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها و نحوه محاسبه آنها بر اساس مواد 3، 4، 5 و 6 قانون موجر ومستاجر مصوب سال 1356
پرسش
در خصوص تعدیل اجاره¬بها نسبت به قراردادهایی که مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 می-شوند، در مواد 3 و 4 همان قانون انشای متفاوتی از تعیین اجاره¬بها و تعدیل آن آورده است؛ 1ـ آیا تعدیل با تعیین اجاره¬بها متفاوت است و در صورت تفاوت، موارد تفاوت آنها و نحوه محاسبه هر یک را بیان کنید. نرخ تورم و کاهش یا افزایش اجاره¬بها چگونه است؟ ملاک¬های تغییر کدام یک از سال مالی، زمان درخواست و یا زمان عقد است؟ 2ـ اگر عقد اجاره در سال 1360 با مبلغ ده هزار ریال تنظیم شده و درخواست تعدیل شود، چگونه عمل خواهد شد؟ تفاوت این سؤال با سؤال قبلی در تعیین اجاره¬بها چیست؟ 3ـ آیا زمان عقد در سؤال 2 تا درخواست تعدیل تراضی طرفین به ده هزار ریال بوده است؟ با رعایت نرخ تورم و شاخص چگونه محاسبه می‌شود؟ آیا تفاوت شاخص زمان تنظیم قرارداد یا درخواست و یا زمان محاسبه کارشناس ملاک خواهد بود؟
نظر هیئت عالی
: آنچه از مواد 3، 4، 5 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 مستفاد می¬شود، تعیین اجاره‌بها ناظر به مورد یا مواردی است که اجاره¬بها تعیین نشده باشد و در میزان آن اختلاف باشد و این تعیین اجاره¬بها می¬تواند به تاریخ شروع تصرفات استیجاری در صورت مطالبه، تسری یابد. درحالی که تعدیل (اعم از افزایش یا تقلیل) مسبوق به وجود اجاره‌بهای مشخص (اجرت¬المسمی در مدت اجاره) و طرح آن منوط به انقضای مدت اجاره و سپری شدن سه سال تمام از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره، یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی (تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل) به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی است. در تعدیل اجاره¬بها به نرخ روز تقدیم دادخواست، دادگاه با جلب‌نظر کارشناس اجاره¬بها، اقدام خواهد کرد. بنابراین، ملاک، نظر کارشناس و احراز انطباق آن با اوضاع و احوال مسلم قضیه به وسیله دادگاه است.
نظر اتفاقی
آنچه از مواد 3، 4، 5 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر از لحاظ حقوقی مستفاد می¬شود، تعدیل اجاره¬بها با تعیین آن متفاوت است؛ هر چند ممکن است نتیجه تعیین، تعدیل باشد. تعیین اجاره¬بها به مواردی اطلاق می¬شود که خواه کتباً یا شفاهاً اجاره¬بها تعیین نشده باشد. ولیکن تعدیل اجاره¬بها به مواردی اطلاق می¬شود که سابقه اجاره¬بها داشته است و از جانب موجر یا مستأجر تقاضای تعدیل می¬شود. درخصوص سؤالات بعدی، شاخص نرخ تورم به نحو خاصی نیست. به‌طوری‌که دیدن اجاره¬بها و محاسبه آن از طریق شاخص اعلامی از سوی بانک مرکزی ممکن باشد. دادگاه موارد را از قبیل عرف محل، موقعیت محل، میزان متراژ ملک مورد اجاره و نوع آن را به کارشناس گوشزد کند، هر چند ممکن است تورم در آن نقش داشته باشد و کارشناس موظف است بر اساس نظریه دادگاه اقدام کند و چنان‌چه دادگاه نظر کارشناس را مناسب ندانست، از طریق تحقیقات جامعه، معاینه و تحقیق محلی می¬تواند با رد نظر کارشناس، اعلام نظر کند.
-
لطفاً به اشتراک بگذارید
-
-
-
-
-
- فوت یکی از اتباع ایرانی در نقطه صفر مرزی 1091 بازدید
- طرح درخواست تقسیم ماترک نسبت به متصرفین اراضی و املاک و دفاع متقابل مبنی بر ادعای ابتیاع 1686 بازدید
- اجرای احکام قابل گذشت پس از لازم الاجرا شدن قانون کاهش 1912 بازدید
- وظیفه اجرای احکام در مرحله قصاص با حضور شخصی غیر از اولیاء دم سابق و درخواستی متفاوت با آنها 1257 بازدید
- رد مال مسروقه 1202 بازدید
- موضوع ذیل ماده 9 قانون اصلاح صدور چک 659 بازدید
- اسقاط کلیه خیارات بیع از جانب خریدار و فروشنده و اعتبار توافقات بعدی در این خصوص 1260 بازدید
- مسئولیت پرداخت دیه فرد غیر رشید 1688 بازدید
- وضعیت معامله اموال غیرمنقول مولی علیه در صورت عدم تصویب دادستان 1389 بازدید
- اثبات اعسار از پرداخت محکوم به با شهادت شهود 1857 بازدید
نظر شما