تعدیل وتعیین اجاره بهای املاک تجاری با لحاظ اجاره بهای قبلی و نرخ عادله روز

نظر اکثریت

ماده 4 قانون مالک و مستأجر، تعدیل اجاره¬بها به قیمت عادله روز را پیش¬بینی و مقرر کرده است و مراد از تعدیل به قیمت عادله، معادل¬سازی اجاره¬بهای مورد توافق طرفین در اجاره و یا اجاره¬بهای معینه قبلی توسط دادگاه است؛ زیرا اصل حاکمیت اراده و اصل آزادی قراردادها به عنوان یکی از اصول اساسی حقوق ایران بوده و قانونگذار در موارد متعددی همانند ارزیابی ارش در خیار عیب و قیمت در خیار تبعض صفقه و همچنین ارزیابی مهر به نرخ شاخص روز، اراده قبلی طرفین را ملاک قرار داده است و به این جهت همان اجاره¬بهای قبلی، تعدیل و با لحاظ نرخ تورم، معادل‌سازی خواهد شد و صرف تعیین اجاره¬بهای محل اجاره با نظر کارشناس و بدون در نظر گرفتن اجاره¬بهای مورد توافق قبلی طرفین، با اصول حقوقی و اراده طرفین عقد مغایرت دارد.

نظر اقلیت

مطابق ماده 4 قانون مالک و مستأجر 1356 و اصلاحات 1358 آن، ملاک تعدیل اجاره¬بها، تعدیل آن به نرخ روز با جلب‌نظر کارشناس و با لحاظ ترقی و تنزل هزینه زندگی و میزان تورم است. بنابراین، کارشناس باید اجاره¬بهای محل را با لحاظ اجاره املاک مجاور و مشابه در زمان کارشناسی معین کرده و اجاره¬بها به این طریق تعدیل شود و اجاره¬بهای قبلی و توافق سابق موجر و مستأجر تأثیری در این خصوص ندارد.